Begründung der Neuaufstellung

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Die Stadt begründet die Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. 89 im Wesentlichen mit drei Argumentationssträngen:

• die städtebaulichen Leitbilder des Bebauungsplans Nr. 2 von 1964 seien
  „überholt“ und nicht mehr zeitgemäß,
• die erteilten Befreiungen in den letzten Jahrzehnten (ca. 80 Fälle) würden eine Rechtsunsicherheit erzeugen, die die Neuaufstellung zwingend notwendig machen,
• die angestrebte Nachverdichtung sei notwendig, um den Wohnraumbedarf der Bevölkerung zu decken.

Städtebauliche Leitbilder

Der alte Bebauungsplan Nr. 2 von 1964 sah eine klare Nutzungstrennung sowie eine restriktive bauliche Ausnutzung vor (eingeschossige Bauweise, niedrige GRZ/GFZ, Stellplatzpflicht).

Diese Vorgaben waren bewusst gewählt, um am Siedlungsrand ein durchgrüntes, klimatisch günstiges Wohngebiet zu schaffen, das Erholungsqualität bietet. (Was sich die Planer des alten Planes im Detail dachten, findet sich hier etwas genauer erklärt).

Bis heute sind diese Zielsetzungen aktuell: Der Umweltbericht der Stadt Seligenstadt bestätigt ausdrücklich die klimatische Bedeutung von Durchgrünung, Kaltluftzufuhr aus angrenzenden Ackerflächen und die Vermeidung von Hitzestau.

Typisches Einfamilienhaus im Viertel. Der Traum von einem Leben im Grünen verwirklicht. (Quelle: Google Street-View).

In Zeiten des Klimawandels sind diese Aspekte nicht etwa „überholt“, sondern im Gegenteil hochmodern und entsprechen den Leitlinien einer klimaresilienten Stadtentwicklung, wie sie auch vom Land und Bund gefordert wird.

Der Bebauungsplan Nr. 2 aus dem Jahr 1964 bildete die unterschiedlichen Lagen und Funktionen klar ab:

• Die feldrandnahen Bereiche waren mit eingeschossigen Einfamilienhäusern und großzügigen Gärten als Übergangszone zum Landschaftsraum konzipiert.

• Weiter innen fanden sich größere zweigeschossige Wohnhäuser, während der Kernbereich – innerhalb des Südrings, vor allem rechtsseitig des „Pfädchens“ – Mehrfamilienhäuser zuließ.

• Nördlich der Fontanestraße ist das Planungsgebiet anders gestaltet und stärker durch Reihenhaussiedlungen und Mehrfamilienhäuser geprägt und nähern sich damit dem Erscheinungsbild Seligenstadts im Bereich der Würzburger Straße an.

Diese Differenzierung entsprach den Grundsätzen des § 1 Abs. 6 Nr. 5
BauGB („Erhaltung und Entwicklung städtebaulicher Eigenart“) und trug wesentlich zum besonderen Naherholungs-Charakter des Viertels bei.

Der neue Bebauungsplan Nr. 89 verwischt den bisherigen städtebaulichen „Gradienten“ innerhalb des Quartiers völlig:

• Mehrere sehr unterschiedliche Teilbereiche im Bereich Südring, Storm-, Mörike- und Heinestraße, sowie nördlich der Fontanestraße, in einem einheitlichen „Baugebiet 1“ zusammengefasst und diese denselben Festsetzungen unterstellt (siehe hier die neue Planung).

Künftig hängt die bauliche Ausnutzung in diesem Gebiet fast ausschließlich von der Grundstücksgröße ab, nicht jedoch von der Lage oder den bisherigen gewachsenen Strukturen.

Wird der neue Plan verwirklicht, sollen in Zukunft selbst dort 12 Meter hohe Wohngebäude mit zwei Vollgeschossen und bis zu 6 Wohnungen möglich werden, wo derzeit kleine Einfamilienbungalows mit 5-6 Metern Firsthöhe stehen.

Damit wird eine Maximalbebauung faktisch in allen Teilbereichen ermöglicht – auch am Feldrand, wo bislang kleinteilige Bungalows mit hoher Durchgrünung das Ortsbild prägten.

Das Ergebnis ist eine planungsrechtlich unzulässige „Nivellierung“ des Quartiers, die nicht nur die über Jahrzehnte gewachsene Struktur missachtet, sondern auch die städtebauliche Balance zwischen Randlage und Kern zerstört.

Beispiel für ein Mehrfamilienhaus mit 12 Metern Bauhöhe und zwei Vollgeschossen. Soll so nach dem Willen der Stadt bald das gesamte Viertel aussehen? Nach den aktuellen Planungen wäre es im gesamten Baugebiet erlaubt. (Quelle: Google Street-View).

In der Folge wird vor allem die Last der geplanten Verdichtung auf die derzeit noch grünen, feldrandnahen Parzellen verlagert und eben gerade nicht gleichmäßig auf die vorhandenen Strukturen angewendet.

Das Ergebnis wird dann ein hochverdichtetes Stadtquartier mit wenigen Grünflächen, vorwiegend Mehrfamilienhäusern und maximaler Bebauung sein. Dies ist besonders kritisch in einem Viertel, das kaum öffentliche Grünflächen bietet und dessen „grüner“ Anteil ausschließlich auf private Gärten entfällt.

Die städtebaulichen Leitbilder des Landes Hessen setzen auf eine nachhaltige Raumentwicklung, die Grünflächen, Freiräume und ökologische Funktionen schützt und gleichzeitig Klimaresilienz fördert. Sie betonen die Bedeutung grüner und blauer Infrastruktur in Quartieren, um Kühlung, Verdunstung und Wasserrückhalt sicherzustellen. Vor diesem Hintergrund ist eine extreme Verdichtung, die bestehende private Gärten und Grünflächen einer Maximalbebauung opfert, problematisch, da sie den Leitbildern Hessens hinsichtlich nachhaltiger, klimaanpassungsfähiger Stadtentwicklung widerspricht.

Wir sehen nicht, wie dieser neue B-Plan Nr. 89 die „städtebaulichen Leitbilder“ erfüllen soll. Im Gegenteil, es scheint der alte B-Plan Nr. 2 erfüllt diese Leitbilder besser als die nun vorliegenden Pläne der Stadt.

Rechtsunsicherheit

Ein zentrales Argument der Stadt, das Bauamt und Bürgermeister in zahlreichen Stellungnahmen immer wieder betonen, ist der Verweis auf die Vielzahl der Befreiungen nach § 31 BauGB, die in den letzten Jahrzehnten erteilt wurden.

Gegenüber der Presse war von „80 Ausnahmeregelungen“ die Rede, an anderer Stelle von „50 Befreiungen“.

Daraus leitet die Stadt jedenfalls ab, dass der Bebauungsplan Nr. 2 „rechtlich aufgeweicht“ sei und eine Schwächung seiner Verbindlichkeit durch Aufsichtsbehörden drohe.

So weit wir es nachvollziehen können, gab es zwei größere Phasen von Ausnahmeregelungen bzw. Befreiungen vom B-Plan.

Die erste Phase war relativ früh nach Fertigstellung des B-Plans Nr. 2. Damals wurden die Parzellen „Eichendorffstraße“ und „Am Breitenbach“ aus dem alten Plan ausgegliedert und neue B-Pläne für diese Gebiete aufgestellt (siehe B-Pläne 11, 11.1 und 18.1). Es handelt sich bei diesen Änderungen also nicht um „Befreiungen“ im eigentlichen Sinne, sondern um eine komplette Neuaufstellung eigener B-Pläne.

Geänderte B-Pläne 11 und 11.1. Quelle: Bebauungsplan Online.

Des Weiteren wurden im Rahmen dieser Neuaufstellungen auch ein kleines Gebiet im Bereich Brentanostraße angepasst, um dort Reihenhausbebauung und eine Bebauung mit Mehrfamilienhäusern zu erlauben.

Geänderter B-Plan 2.2. Quelle: Bebauungsplan Online.

Unseres Erachtens sind diese frühen Änderungen zwar bedauerlich, aber nicht als „Befreiungen“ oder „Ausnahmeregelungen“ zu verstehen, da es sich hier um völlig neue B-Pläne handelt.

Später, ungefähr in den letzten zehn Jahren, beobachteten die Anwohner jedoch eine zweite „Phase“ von „echten“ Befreiungen für einzelne, private Neubauprojekte im Viertel. Bei diesen Bauvorhaben wurden die Abweichungen vom B-Plan Nr. 2 teilweise im großen Umfang gestattet, während bei anderen Anwohnern zur gleichen Zeit nicht einmal ein einfacher Gaubenausbau genehmigt wurde.

Es ist unklar, ob sich Kreis, Stadt und Planungsbüro bei der Erwähnung der „vielen Befreiungen“ auf die frühen Änderungen am B-Plan Nr. 2 in „Phase 1“ beziehen oder auf die späteren Einzel-Befreiungen für neue Privatbauten in jüngerer Vergangenheit der „Phase 2“, die in Ausmaß und Umfang klar vom B-Plan Nr. 2 abweichen.

Um eine bessere Einsicht in die Befreiungen zu erhalten, die als Begründung zur Neuaufstellung des B-Plans herangezogen werden, haben wir uns mit einem Auskunftsersuchen an die Stadt Seligenstadt und die untere Bauaufsichtsbehörde des Kreises in Dietzenbach gewendet. Bislang haben wir aber keine Auskunft bekommen können, obwohl die Stadt diesen Teil der Begründung weiterhin als „zentrales Element“ nennt. (Zuletzt in der Beantwortung der Anfragen der Fraktionen der SPD und B90/Die Grünen).

Auf Nachfrage bei den Fraktionen der Stadt wurde uns jedenfalls mitgeteilt, dass gerade in den Fällen „jüngerer Befreiungen“ regelmäßig die zuständige Bauaufsichtsbehörde des Kreises die Stadt bzw. den Magistrat übergangen haben soll und die Befreiungen sozusagen „gegen den Willen der Stadt“ erteilt wurden. Wie weit dies zutrifft, konnten wir Bürger bislang nicht überprüfen.

Jedenfalls erscheint die Aussage überraschend, denn grundsätzlich sind die Gemeinden in Hessen für die Aufstellung und Einhaltung von Bebauungsplänen zuständig. Nach § 2 Abs. 1 BauGB besitzen sie die Planungshoheit, und der Bebauungsplan ist das zentrale Instrument der verbindlichen Bauleitplanung.

Nach § 31 BauGB sind Befreiungen von Festsetzungen eines Bebauungsplans nur zulässig, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.

Wenn die zuständige Kreisbehörde prüft und feststellt, dass die Voraussetzungen des § 31 BauGB erfüllt sind – etwa dass kein Eingriff in die Grundzüge der Planung vorliegt, die Befreiung städtebaulich vertretbar ist oder ein Härtefall besteht –, kann sie die Befreiung erteilen, auch gegen den Willen der Stadt.

Doch auch in diesem Fall ist die Stadt nicht völlig machtlos; ihr stehen verschiedene Handlungsoptionen offen:

1. Fundierte Stellungnahme
   Die Stadt kann der Kreisbehörde detailliert darlegen, dass die Befreiung die Grundzüge der Planung verletzt oder städtebaulich nicht vertretbar ist. Eine gut begründete Ablehnung kann die Kreisbehörde beeinflussen.
2. Bebauungsplan konkretisieren oder ändern
   Präzisere Festsetzungen – etwa zur maximalen Baumasse oder zum Erhalt von Grünflächen – erschweren die Begründung von Befreiungen.
3. Öffentlichkeit und politische Einflussnahme
   Bürgerbeteiligung, öffentliche Diskussionen oder politische Beschlüsse können den Druck auf die Kreisbehörde erhöhen.
4. Rechtsmittel
   Im Ausnahmefall kann die Stadt Widerspruch einlegen oder klagen, etwa wenn die Entscheidung der Kreisbehörde erkennbare Rechtsfehler aufweist, beispielsweise einen Verstoß gegen § 31 BauGB.

Wir als Bürgerinnen und Bürger fragen uns: Wurden diese Maßnahmen ausgeschöpft, oder hat man allzu leichtfertig „klein beigegeben“, insbesondere wenn finanzkräftige Bauträger oder Investoren mit rechtlichen Schritten drohten?

Jedoch gilt in der Rechtsprechung auch dann ein Bebauungsplan nicht automatisch als nichtig, nur weil viele Befreiungen erteilt wurden.

Gerichte prüfen immer den Einzelfall:

• Wird durch die Befreiungen das städtebauliche Konzept faktisch zerstört?
• Werden zulässige Baumasse, Nutzung oder Erhalt von Grünflächen massiv unterlaufen?

Erst dann kann ein Plan als „grundsätzlich nicht mehr wirksam“ gelten.

Wir Bürger fragen uns in diesem Zusammenhang: Existiert ein Rechtsgutachten, dass die drohende Unwirksamkeit des alten B-Plan Nr. 2 feststellt oder auf welcher rechtlichen Grundlage wird eigentlich in den Medien immer wieder von dem „unwirksam gewordenen B-Plan Nr. 2“ gesprochen?

Leider konnte auch die Beantwortung der Anfragen durch die Fraktionen der SPD und B90/Die Grünen diesen Punkt nicht befriedigend klären.

Nachverdichtung

Das Thema Nachverdichtung ist seit einiger Zeit ein politisch viel diskutiertes Thema. Statt neue Baugebiete „auf der grünen Wiese“ auszuweisen, sollen vorhandene Strukturen verdichtet werden, um mehr Wohnraum zu schaffen und dadurch steigenden Wohnraumkosten entgegen zu wirken und eine ökologisch nachhaltigere Stadtentwicklung zu erlauben.

Jedoch ist die Forderung nach Nachverdichtung grundsätzlich nicht geeignet einen bestehenden Bebauungsplan „unwirksam“ werden zu lassen. Sie ist kein eigenständiger Grund, einen B‑Plan aufzuheben oder für nichtig zu erklären.

Der Wunsch nach Nachverdichtung ist kein rechtlicher Grund, der eine Neuaufstellung eines B-Planes erzwingen würde, sondern alleinig eine politische Motivation zur Änderung des Planes.

Und genau da setzt unsere Kritik als Bürger an. Es mag sein, dass grundsätzlich eine Nachverdichtung einige städtebauliche Vorteile hat, doch es bleibt grundsätzlich im Ermessenspielraum der Gemeinde wie und wo und vor allem in welchem Umfang Verdichtung stattfinden soll.

Nun stellt sich aber die Situation in Seligenstadt so dar, dass es große Baugebiete gibt, in denen völlig fertig erschlossene Baugrundstücke brach liegen und nicht einer Nachverdichtung zugeführt werden. Prominentes Beispiel ist das Baugebiet „Silzenfeld“, in dem rund 30% der fertig erschlossenen Grundstücke seit Jahren nicht bebaut werden. Ein Fehler beim Erstellen des Bebauungsplanes, der keine Verpflichtung der Bürger zur zeitnahen Bebauung enthält, führte zu diesem Missstand. Seitdem verhindern Bauplatzspekulationen eine Verdichtung in diesem Baugebiet.

Luftaufnahme eines Teils des Neubaugebietes Silzenfeld: Zahlreiche, fertig erschlossene Grundstücke liegen brach. (Quelle: Google Maps)

Hier hat die Stadt versäumt alle Mittel auszuschöpfen, die die Grundbesitzer doch noch zu einer Bebauung motivieren würde. Ein Antrag der Oppositionsparteien zur Einführung der Grundsteuer C, die gerade für solche Zwecke erst seit Anfang des Jahres 2025 in Hessen ermöglicht wurde, wurde zuletzt im April 2025 von den regierenden Parteien in Seligenstadt abgelehnt, und dass in Zeiten leerer Kassen in Seligenstadt. Stattdessen hat man lieber die Grundsteuer B erhöht und die Kita-Gebühren teilweise wieder eingeführt.

Doch zurück zu unserem Viertel. Bei uns gibt es keine brachliegenden, fertig erschlossenen Grundstücke mehr, im Gegenteil im Umweltbericht der Stadt Seligenstadt zum B-Plan Nr. 89 heißt es zu Recht in Bezug auf unser Viertel (siehe Umweltbericht, Seite 18, 4. Absatz):

Das Gebiet, welches der Bebauungsplan umfasst, ist somit bereits stark bebaut und eine Nachverdichtung nur begrenzt möglich. Die im Bebauungsplan ausgewiesenen Baufenster beziehen sich überwiegend auf bereits versiegelte Bereiche. Lediglich kleinräumig werden unbebaute Bereiche zur Nachverdichtung ausgewiesen.

Leider folgt der B-Plan Nr. 89 nicht den Empfehlungen des eigenen Umweltgutachtens und sieht im Gegensatz dazu die schon oben ausgeführte massive Verdichtungen selbst in den feldnahen Randbereichen vor.

Es ist dem Bürger schlichtweg nicht vermittelbar, warum die Politik in Seligenstadt einerseits eine schützende Hand über Baugrundspekulanten in bester Lage hält und sich nicht einmal zu einer Einführung der Grundsteuer C durchringen kann, auf der anderen Seite aber in einem „stark bebauten Gebiet“ nun plötzlich ein so drängendes Bedürfnis verspürt, eine massive Verdichtung durchführen zu müssen, und dabei in Zeiten ‚klammer Kassen‘ selbst vor einer Neuaufstellung des B-Plans nicht zurückschreckt.

Zusammenfassend lässt sich also festhalten, dass die Begründungen der Stadt auf tönernen Füßen stehen und die Neuaufstellung des B-Plans vermutlich wohl eher politische, denn rechtliche Gründe hat.