Die aktuellen Pläne der Stadt

Symbolbild / K.I. generiertes Bild (ChatGPT)

Die Stadt hat auf der Internet-Seite Bebauungsplan Nr. 89 „Südring“  ihre Planungen für den neuen B-Plan offengelegt.

Die Begründung zum Bebauungsplan findet sich hier, die textliche Festsetzung befindet sich hier, der neue Bebauungsplan selbst findet sich hier.

Das Planungsbüro KUBUS aus Wetzlar hat zu den Planungen ein Foliendeck erstellt, dass man hier einsehen kann.

Des Weiteren gibt es einen Umweltbericht (hier), eine verkehrstechnische Untersuchung (hier) und einen artenschutzrechtlichen Fachbeitrag (hier).

Inhalt des neuen B-Plans

Der neue Bebauungsplan Nr. 89 soll sich im Süden der Stadt über die Baugebiete zwischen der Zellhäuser Straße im Osten und der Rilkestraße im Norden erstrecken. Im Süden wird der Geltungsbereich durch den Südring mit den angrenzenden Grundstücken und durch die Parzelle „Am Breitenbach“ begrenzt, im Westen durch die Parzelle „Eichendorffstraße“. Er umfasst dabei das Gebiet des Bebauungsplans Nr. 2 „Westlich der Zellhäuser Straße im Süden der Stadt“ aus dem Jahr 1964 und bezieht zusätzlich ein bereits bebautes, bislang jedoch nicht rechtskräftig beplantes Teilgebiet zwischen Steinerstraße und Zellhäuser Straße ein. Die untere Abbildung verdeutlicht den gesamten Plangeltungsbereich.

Das Erste, was dem Betrachter auffällt, ist, dass das „Baugebiet 1“ 95% des gesamten Plangebietes ausmacht, während lediglich im Bereich Fontane- und Brentanostraße für die dortigen Reihen- und Mehrfamilienhäuser eine kleinteiligere Regelung mit den Baugebieten 2 und 3 erstellt wurde.

Somit wird die Randbebauung, die nach dem alten B-Plan Nr. 2 aus flachen Einfamilien-Bungalows besteht nun auf die gleiche Stufe gestellt wie die Kernbebauung, die ca. 10 Meter hohe 6-Familienhäuser umfasst.

Aus der Tabelle unten links kann man im Detail die geplante „Verdichtung“ erkennen:

Man sieht, dass im „Baugebiet 1“ die Zahl der Vollgeschosse auf zwei Vollgeschosse angehoben werden soll, die Traufhöhe (THmax.) wird auf 7,50 m angehoben und die Maximalhöhe (OK max.) wird auf 12 m erhöht.

In der „textlichen Festsetzung“ findet man noch einen Hinweis auf weitere geplante Verdichtungen im Hinblick auf Mehrfamilien-Häuser:

Man muss sich vor Augen führen, dass derzeit das Stadtbild in Feldrandnähe, aber auch in zahlreichen anderen Teilen des Baugebietes 1 durch niedrige Einfamilien-Bungalows geprägt wird, die nur über ein Vollgeschoss verfügen und deren Gesamthöhe in der überwiegenden Zahl nicht über 6 Metern liegt. Selbst in den enger bebauten Kernbereichen findet sich so gut wie kein Gebäude mit 12 Metern Gesamthöhe.

Soll so bald der gesamte Südring aussehen? Erlaubt wäre es nach dem neuen B-Plan Nr. 89. (Quelle: Google Street-View).

Die nun geplanten Änderungen stellen daher in weiten Teilen des Gebietes de facto mehr als eine Verdoppelung der zulässigen Bebauung dar.

Von einer „moderaten Verdichtung“ (Zitat: Bürgermeister Bastian gegenüber der Offenbach Post im August) kann hier also mitnichten die Rede sein.

Ganz im Gegenteil, statt Einfamilienhäusern mit vielen liebevoll gepflegten Privatgärten, soll die Zukunft des Viertels wohl nach dem Willen der Stadt durch große Mehrfamilienhäuser geprägt werden.

Man muss kein Bauplaner sein um sich auszurechnen welche Auswirkungen diese massiven Änderungen auf Lebensqualität, Stadtbild, Umweltschutz und Klimaresilienz in den nächsten Jahrzehnten haben werden.

Widersprüche in den Planungsunterlagen

Laut Planungsbüro hatte die neue Bauplanung folgende Zielsetzungen:

• Gebietsabrundung
• Anpassung an tatsächliche Entwicklung
• Verträgliche Nachverdichtung
• Fortgeltung B-Plan Nr. 2 nicht mehr gegeben
• Wohnbedürfnisse der Bevölkerung

Gebietsabrundung

Das Thema „Gebietsabrundung“ bezieht sich höchstwahrscheinlich auf die Steinerstraße, für die bislang noch gar kein B-Plan vorlag und die nun vom neuen B-Plan Nr. 89 umfasst werden soll.

Dies erscheint durchaus sinnvoll, da Kanalproblematik, Zugangsstraßen, Stadtbild und andere Eigenschaften dafür sprechen die Steinerstraße als Teil des Stadtviertels „Südring“ zu begreifen. Allerdings erschließt sich den Anwohnern nicht warum im Rahmen der Neuplanung nicht auch die Parzellen Eichendorff-Straße und Am Breitenbach mit in den neuen B-Plan aufgenommen werden.

Sämtliche Gründe, die für eine Einbeziehung der Steinerstraße sprechen, ließen sich auch auf diese beiden Parzellen ebenfalls anwenden. Die Stadt begründete diese Auslassung hingegen mit zusätzlichen Kosten und den existierenden (alten) B-Plänen für diese Bereiche.

Diese Vorgehensweise führt jedoch zu sehr „exotischen“ Ergebnissen. So ist z.B. das Grundstück „Südring 48“ nicht vom neuen B-Plan umfasst, weil dieses Grundstück aus historischen Gründen unter den B-Plan „Am Breitenbach“ fällt, während für die Nachbargrundstücke nun der neue B-Plan gelten soll. Auch Anwohner östlich der Eichendorff-Straße werden in den neuen Bebauungsplan Nr. 89 integriert , aber Bewohner westlich der Eichendorff-Straße nicht.

Eine solch selektive Gebietsabgrenzung ist abwägungsfehlerhaft (§ 1 Abs. 7 BauGB). Wichtige Wechselwirkungen (z. B. Verkehrsspitzen, Parkdruck, Kaltluftzufuhr, Retentionsflächen, Fließwege bei Starkregen) überschreiten die gewählte Plangrenze.

Anpassung an tatsächliche Entwicklung / Wohnbedürfnisse der Bevölkerung

Es trifft zu, dass der moderne Wunsch nach Wohnraum nicht mehr vollständig den Vorgaben entspricht, die der B-Plan Nr. 2 im Jahr 1964 vorsah. Wie Bürgermeister Bastian korrekt gegenüber der Offenbach Post geäußert hat, führten bereits ab den 1980er Jahren Wünsche junger Familien nach Gauben-Ausbau und Aufstockungen.

Diese Darstellung beleuchtet jedoch nur einen Teil der Wahrheit. Zunächst einmal besteht ein bedeutender qualitativer Unterschied, ob man beispielsweise einen Gauben-Ausbau oder eine kleine Kniestockerhöhung zulässt oder einen kompletten Neubau unter Missachtung jeglicher B-Plan-Begrenzungen.

Zweitens ist der Bauboom der 80er und 90er Jahre rückläufig, nicht zuletzt aufgrund deutlich schwächerer Geburtenraten. Erst kürzlich hat die Stadt Seligenstadt die Planung eines neuen Kindergartens im Neubaugebiet „Westring“ gestoppt, da die neuesten statistischen Projektionen seit Jahrzehnten erstmals ein Überangebot an Kita-Plätzen aufweisen.

Die Befreiungen der letzten Jahre folgten daher nicht mehr dem Wunsch junger Familien mit zahlreichen Kindern, ausreichenden Platz zu verschaffen, sondern vielmehr dem Bedürfnis kleiner Haushalte nach überproportional großem Wohnraum. Im Zeitraum von 1990 bis heute ist die Wohnfläche pro Kopf im Bundesdurchschnitt um etwa 37 % gestiegen, was unter anderem mit kleineren Haushalten, Single-Haushalten, höherem Wohlstand und größerem Anspruch an Wohnraum zusammenhängt.

Somit ist fraglich, ob die von der Stadt geplanten „Verdichtungen“ wirklich den gewünschten Effekt – mehr Wohnraum für mehr Personen – erzielen, oder lediglich den Wunsch kleiner, aber finanzstarker Haushalte nach noch mehr Wohnfläche befriedigen. Am Ende wohnt dann ein Drei-Personen-Haushalt nicht mehr auf 180 m², sondern auf 360 m².

Die geplanten Maßnahmen könnten damit eher die bestehende Tendenz zu wachsendem Wohnraum pro Person verstärken, anstatt den eigentlichen politischen Zielen von bezahlbarem und effizient genutztem Wohnraum zu dienen.

Verträgliche Nachverdichtung

Was von dem Begriff „verträgliche Nachverdichtung“ zu halten ist, haben wir oben schon ausführlich beleuchtet.

Eine Steigerung des Wohnraums in manchen Teilen des Viertels von mehr als 100% kann wohl kaum als „verträglich“ dargestellt werden.

Fortgeltung B-Plan Nr. 2 nicht mehr gegeben

Wie wir schon hier ausführlich dargelegt haben, ist es rechtlich gar nicht so eindeutig, ob der B-Plan Nr. 2 wirklich keine Gültigkeit mehr hat.

Ohne ein verbindliches Rechtsgutachten kann diese Frage nicht abschließend geklärt werden und bleibt eine unverbindliche Auffassung seitens der Stadt.