Symbolbild / K.I. generiertes Bild
Vor Weihnachten haben die Fraktionen der Grünen/B90 und der SPD eine gemeinsame Anfrage an die Stadt gerichtet, in der sie um eine genauere Erläuterung der Planungen zum neuen Bebauungsplan Nr. 89 baten.
Die Stadt hat inzwischen darauf geantwortet. Die Anfrage und die Antwort im Original finden sich hier.
Im Einzelnen geht es um folgende Punkte:
I. Ausnahmen und Abweichungen vom Bebauungsplan
Der erste Fragenkatalog zielte darauf ab, die Hintergründe für die Neuaufstellung des B-Plans zu klären. Die Kernfragen lassen sich wie folgt zusammenfassen:
- Umfang und Häufigkeit der Abweichungen
- Rechtliche Grundlagen (§ 31 BauGB)
- Auswirkungen auf die Steuerungswirkung und Zielsetzung des B-Plans
Die Stadt erläutert, dass es keine gesetzlich festgelegte Anzahl von Befreiungen gibt, die einen Bebauungsplan unwirksam machen. Entscheidend sei vielmehr, ob die Grundzüge der Planung durch wiederholte oder widersprüchliche Befreiungen berührt werden.
Beim alten Bebauungsplan Nr. 2, der seit den 1960er Jahren besteht, wurden laut Stadt zahlreiche Befreiungen erteilt, insbesondere:
- Überschreitung der Geschossigkeit oder der GFZ durch Dach- und Kellerausbauten
- Überschreitung von Baugrenzen und Baulinien
- Abweichungen bei Garagenstandorten und Stellplätzen
Diese Befreiungen hätten faktisch die Grundzüge des Plans verändert, da aus einem ursprünglich „reinen Einfamilienhausgebiet“ ein „allgemeines Wohngebiet“ geworden sei.
Für künftige Befreiungen gelten die Vorgaben des § 31 BauGB: Die Grundzüge der Planung dürfen nicht berührt werden, Abweichungen müssen städtebaulich vertretbar sein, Härten vermeiden und mit öffentlichen Belangen vereinbar sein.
Eine detaillierte Dokumentation der bisherigen Befreiungen liegt nicht vor; es existiert lediglich eine grobe Einschätzung, dass es sich um eine „hohe zweistellige Anzahl“ handelt.
Unsere Kritik:
Die Stadt arbeitet erneut mit vagen Zahlen, ohne Art, Umfang oder Auswirkungen der Befreiungen genau zu benennen. Unsere schon von Anfang an geäußerte Kritik bleibt bestehen: Eine Befreiung für einen Gaubenausbau ist nicht mit der Genehmigung eines kompletten Neubaus vergleichbar. Gleichzeitig gibt die Stadt selbst zu, keine belastbare Datengrundlage zu haben.
Daraus folgt: Es ist nicht nachvollziehbar, wie die Stadt zu dem Schluss kommen kann, dass sich der Charakter des Plangebietes so verändert habe, dass er nicht mehr der Zielsetzung des B-Plans Nr. 2 entspräche.
Zudem bleibt unklar, welche Maßnahmen die Stadt ergreifen will, um die negativen Effekte früherer Befreiungen künftig zu verhindern, oder auszugleichen (z. B. Stellplätze, Überschwemmungen, Verkehr). Auch die Frage, ob die neue Planung eine restriktivere Genehmigungspraxis ermöglicht, bleibt offen, da konkrete Steuerungsmechanismen nicht benannt werden.
Darüber hinaus ist die Aussage der Stadt, der B-Plan Nr. 2 sei als „Wohngebiet mit reinen Einfamilienhäusern“ geplant worden, falsch. Eine genaue Betrachtung zeigt einen heterogenen Charakter des Viertels, inklusive Mehrfamilienhäusern, öffentlichen Einrichtungen und Gewerbegebäuden.
II. Abgrenzung des Geltungsbereichs
Die Fraktionen hatten Fragen gestellt, warum die Gebiete Eichendorffstraße und Breitenbach vom B-Plan Nr. 89 ausgenommen wurden.
Die Stadt liefert keine konkrete fachliche oder gutachterliche Begründung, sondern verweist lediglich auf die Vorentwurfsbegründung: Eichendorffstraße und Am Breitenbach seien bereits durch Bebauungspläne Nr. 11, 11.1 und 18.1 geregelt, eine Neuordnung sei daher nicht erforderlich.
Unsere Kritik:
Auch hier räumt die Stadt unsere Bedenken nicht aus. Es fehlt eine fundierte Analyse, warum eine Anpassung oder Integration nicht sinnvoll wäre. Die selektive Ausgrenzung wird lediglich durch Verweis auf bestehende Pläne begründet. Zahlreiche Planungskuriositäten – z. B. dass benachbarte Häuser auf derselben Straße unterschiedlich dem neuen B-Plan zugeordnet werden – werden ohne Erläuterung ignoriert.
III. Unterschiedliche Behandlung der Teilgebiete (Baugebiete 1–3)
Die Fraktionen wollten verstehen, wie die Aufteilung in Baugebiete 1 bis 3 zustande kam, insbesondere:
- Gründe für die Differenzierung
- Abwägungskriterien
- Einflussnahme durch Bauabsichten/Investoren
- Sicherstellung einer einheitlichen städtebaulichen Entwicklung
Die Stadt erklärt, dass unterschiedliche Regelungen in den Baugebieten zulässig seien, insbesondere um bestehende Strukturen und unterschiedliche Grundstücksgrößen zu berücksichtigen. Für Baugebiete 2 und 3 wurden Sonderregelungen festgelegt, die bestehende höhere Ausnutzungen sichern sollen. Ziel sei eine maßvolle und gebietsverträgliche Nachverdichtung bei Wahrung des prägenden Charakters. Es habe keine investorenspezifischen Sonderregelungen gegeben.
Unsere Kritik:
Es stellt sich die Frage, warum im Baugebiet 1 die vorhandenen Strukturen und Grundstücksgrößen nicht angemessen berücksichtigt werden, während an anderer Stelle kleinteiliger geregelt wird. Stattdessen wird hier eine „Einheitslösung“ angewendet. Mehrfamilienhäuser mit 10–12 m Firsthöhe werden bauplanerisch wie Einfamilienhäuser mit 5–6 m Firsthöhe behandelt. Eine „maßvolle Nachverdichtung“ läge aber nur vor, wenn diese Unterschiede berücksichtigt würden.
IV. Bebauungsdichte im Plangebiet
Die Fraktionen wollten mehr Hintergründe zur Bebauungsdichte, insbesondere:
- Festgesetzte vs. realisierte Bebauungsdichte, differenziert nach Baugebieten
- Vergleich mit altem B-Plan Nr. 2 und Ist-Zustand
- Auswirkungen auf Infrastruktur, Verkehr, Entwässerung, Grünflächen, Mikroklima, Wohnqualität
- Fachliche Untersuchungen als Grundlage
Die Stadt bleibt vage. Es werden keine konkreten Vergleiche zwischen altem und neuem B-Plan genannt. Die Nachverdichtung werde nur geringfügig sein und keine nennenswerten Auswirkungen haben. Fachliche Gutachten seien Teil des Planwerks und öffentlich einsehbar.
Unsere Kritik:
Hier zeigt sich ein klarer Widerspruch in der Argumentation der Stadt: Einerseits wird der alte Zustand dramatisiert, um den neuen Plan rechtlich zu rechtfertigen, andererseits werden die Folgen des neuen Plans als „nicht nennenswert“ heruntergespielt.
Diese Darstellung widerspricht außerdem den eigenen Zahlen und Planungsunterlagen: Eine Verdoppelung der Firsthöhe und Vervielfachung der zulässigen Wohnungen können nicht ohne erhebliche Auswirkungen auf Infrastruktur, Verkehr, Überschwemmungsrisiken und Klimaanpassung bleiben. Die zahlreichen Unstimmigkeiten in den Gutachten haben wir ja schon hier, hier und hier kommentiert.
Fazit
Die Antwort der Stadt mag formal korrekt sein, bleibt inhaltlich jedoch leider sehr allgemein und intransparent.
- Sie erläutert lediglich allgemeine rechtliche Rahmenbedingungen und verweist auf bestehende Verfahren. Ein Rechtsgutachten zu der Notwendigkeit einer Neuaufstellung des B-Plans fehlt.
- Sie liefert keine konkreten, überprüfbaren Zahlen oder Daten zu Befreiungen, Bebauungsdichte, Verkehr oder Starkregen, die über die bereits vorgelegten und nachweislich widersprüchliche Unterlagen hinausgehen.
Viele zentrale Fragen der Bürger und Abgeordneten bleiben unbeantwortet. Die berechtigten Sorgen über die tatsächlichen Auswirkungen des neuen Bebauungsplans Nr. 89, insbesondere im Hinblick auf Bebauungsdichte, Kanalüberlastung, Verkehrsbelastung, Klimaanpassung und Wohnqualität, bleiben bestehen.
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